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Informe de estado del inmueble digital: la guía completa
Qué exige el derecho francés de un informe de estado del inmueble, cómo realizarlo en tableta estancia por estancia y qué errores lo debilitan.
El equipo de homePad
Un informe de estado del inmueble sirve para una sola cosa: poder comparar, el día de la salida, el estado de la vivienda con el del día de la entrada. Una descripción vaga, una foto sin fecha o un documento que nunca se ha entregado debilitan tanto el expediente del arrendador como el del inquilino. Lo digital no cambia esta lógica: hace que sea más fácil de mantener, siempre que uno se organice. Esta guía recoge lo que exige el derecho francés y, a continuación, el método que hay que seguir.
Lo que exige el derecho francés
En Francia, la ley de 6 de julio de 1989 establece que se elabora un informe de estado del inmueble en la entrega de las llaves y después en su devolución, de forma contradictoria y amistosa por las partes o por un tercero al que estas dan mandato, y que se adjunta al contrato de alquiler. Desde la ley Alur de 2014, sus modalidades se fijan por decreto: se trata del decreto n.º 2016-382 de 30 de marzo de 2016, que se refiere a las viviendas alquiladas para uso de residencia principal.
Este decreto admite expresamente la forma electrónica: el informe de estado del inmueble se elabora en papel o en formato electrónico y después se entrega a cada parte, en mano o por vía electrónica, en el momento de la firma. Incluye como mínimo:
- el tipo de informe de estado, de entrada o de salida, y su fecha
- la localización de la vivienda
- el nombre de las partes y el domicilio o la sede del arrendador, así como el nombre de las personas con mandato, si las hay
- las lecturas de los contadores individuales de agua y de energía, cuando la vivienda los tiene
- el detalle y el destino de las llaves y de los demás medios de acceso
- para cada estancia, la descripción precisa del estado de los suelos, las paredes, los techos, los equipamientos y los elementos de la vivienda
- la firma de las partes o de sus mandatarios
A la salida se añaden la dirección del nuevo domicilio o del lugar de alojamiento del inquilino y la fecha del informe de estado de entrada. La forma de los dos documentos debe permitir compararlos. En Suiza, en Bélgica y en Luxemburgo, el marco es diferente y debe comprobarse localmente.
Preparar la visita en la oficina
Un informe de estado del inmueble se prepara antes de salir:
- cree el inmueble y su plantilla de estancias, o recupere la de la entrada para una salida
- compruebe la identidad de las partes, los posibles mandatos y las direcciones de correo electrónico a las que se enviará el documento
- cargue la tableta y sincronice los datos, porque un sótano o un aparcamiento no siempre tienen cobertura de red
- fije la cita de día, en una vivienda vacía y limpia si es posible
Describir y fotografiar estancia por estancia
Adopte un sentido de visita y manténgalo: la entrada, después cada estancia girando en el mismo sentido, del suelo al techo, y después los equipamientos. Para cada elemento, anote su naturaleza, su estado y, en caso de defecto, su localización y su extensión. «Pared izquierda, pintura blanca, dos agujeros de taco tapados cerca de la ventana» se puede comparar. «Buen estado general» no se puede comparar.
Utilice una escala de estados corta, compartida por todo el equipo, y un vocabulario fijo. Haga funcionar los equipamientos en lugar de mirarlos: grifos, cisterna, persianas, placas de cocina, portero automático. Lea los contadores y cuente las llaves en presencia del inquilino.
Una foto útil muestra un elemento identificable y se vincula a la línea del informe que documenta. Tome una vista de conjunto de cada estancia y después un primer plano de cada defecto, con una referencia de escala si su tamaño importa. Evite encuadrar personas, documentos u objetos personales: usted no necesita esos datos.
Firmar, entregar el documento y cumplir los plazos
Revise el documento con el inquilino antes de la firma y haga constar sus reservas. Cada parte recibe su ejemplar en el momento en que firma. En Francia, el inquilino aún puede pedir que se complete el informe de estado de entrada en los diez días siguientes a su elaboración y, para los elementos de calefacción, durante el primer mes del periodo de calefacción. Prevea cómo se reciben y se tramitan estas solicitudes.
A la salida, el derecho francés hace que el plazo de devolución de la fianza empiece a contar desde la entrega de las llaves: un mes si el informe de estado de salida es conforme con el de entrada, dos meses en caso contrario. Las cantidades deducidas deben justificarse. El decreto de 2016 define la vetustez como el estado de desgaste o de deterioro resultante del tiempo o del uso normal: las reparaciones que ocasiona no corren a cargo del inquilino. Las partes pueden acordar una tabla de vetustez desde la firma del contrato de alquiler.
Los errores que debilitan un informe de estado del inmueble
Cambiar de plantilla entre la entrada y la salida. La comparación se convierte en un trabajo de interpretación.
Escribir apreciaciones en lugar de hechos. «Limpio», «correcto» o «desgastado» no significan lo mismo para todo el mundo.
Olvidar los anexos. El trastero, el aparcamiento, el buzón, el balcón y el detector de humo forman parte de la visita.
Lo que aporta homePad
La aplicación móvil homePad sirve para realizar estos informes de estado del inmueble: informes guiados en tableta o teléfono, fotos con sello de tiempo, firma electrónica, modo sin conexión, informes PDF automáticos y comparativa entre la entrada y la salida.
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